根据区域商业体量、业态、消费客群等因素，分析项目所在区域商圈的等级及商业特征，以判定项目在区域中的地位及可实现的区域发展推动力。

　　结合项目在区域中的发展定位及项目物业配比预判商业规模，确定商业部分的等级，推断可辐射的人口基数及消费客群类型。

　　例1、假设该项目的基础条件：

　　经济指标：

　　用地规模15万㎡(225亩);

　　地上容积率为3.0，地上总建筑面积为45万㎡;

　　地下容积率为1.4，地下总建筑面积为21万㎡。

　　物业配比：

　　地上部分：商业部分11.25万㎡(自持6万㎡)，办公部分13.5万㎡，公寓部分15.75万㎡，酒店部分4.5万㎡(全部自持);

　　地下部分：商业部分3万㎡(全部自持)，车位18万㎡(共计4500个，销售1500个，自持3000个)。

　　在商业地产开发中，不仅要对开发建设期的投资收益进行细致的计算，还要充分考虑后期招商运营中的成本及利润。

　　商业运营假设项目商业部分将于2022年竣工，商业经营收入主要来源于租金、广告收入、停车收等。

　　运营成本(部分)：

　　例2、假设项目为所处二线城市10万平方米的购物中心，参照某商业地产标杆企业对应级别城市、对应规模项目的运营费效标准，测算其运营成本费用(包括工资及相关费用、行政费用、营销推广费用、能源费、维护维保费…..)

　　1、工资及相关费用

　　标准：100元/平米/年;

　　年工资及相关费用：10万平米*100元平米/年=1000万/年;

　　注：未含总部费用分摊。

　　2、行政费用

　　标准：11元/平米/年;

　　年行政费用：10万平米*11元平米/年=110万/年;

　　3、营销推广费用

　　标准：80元/平米/年;

　　年营销推广费用：10万平米*80元平米/年=800万/年;

　　4、能源费

　　项目所在城市标准：54元/平米/年;

　　年能源费：10万平米*54元平米/年=540万/年;

　　5、维护维保费(含保安、保洁、绿化、工程维保等相关费用)

　　标准：140元/平米/年;

　　年维护维保费：10万平米*140元平米/年=1400万/年;

　　以上五大项合计为：

　　1000万+110万+800万+540万+1400万=3850万元/年

　　商业地产项目的运营成本费用指标根据项目所处城市、区域位置、项目规模等因素的影响，测算体系也不尽相同。