《企业会计准则21号-租赁》第十七条中有这么一段话：“在计算租赁付款额现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率;无法确认租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率”。
这段话中，承租人使用的折现率是有明确要求的先后顺序的，即优先“租赁内含利率”，其次才是“增量借款利率”。
那么，
一、什么是租赁内含利率?
二、租赁内含利率怎么计算?
三、为什么要优先使用租赁内含利率?
四、为什么实务中，承租人几乎都是使用增量借款利率，而不是租赁内含利率?
一、什么是租赁内含利率
用准则的话说：“租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值现值与出租人的初始直接费用之和的利率”。
所以说，有时候语文不好，真的读不懂准则在说什么，都是认识的汉字，组合起来读个十遍八遍都不一定读的顺。
首先，我们要搞清楚，租赁内含利率这个东西，是站在出租人的角度来说的，简单点可以理解为出租人所要求的内含报酬率，该内含报酬率能使得以下等式成立：
租赁收款额现值+未担保余值现值=租赁资产公允价值+出租人的初始直接费用
那么问题又来了，未担保余值又是个什么东西?
我们通过例子来解释清楚。
出租人A公司将一辆汽车出租给承租人B公司，租赁合同约定的租赁期为4年，租赁收款额(对于承租人来说就是租赁付款额)为50万/年，于每年年末收取，出租人A公司为促成该项租赁合同，发生了初始直接费用1万元。租赁开始日，出租人A公司基于以往经验，判断租赁期满，该辆汽车的资产余值约为10万元。同时，A公司为了促使B公司正常使用和保护汽车，在合同中约定，若租赁期满，汽车价值低于8万元，则B公司应补足差额。假设租赁开始日，该辆汽车的公允价值为180万元(豪车哈哈哈哈)。
本例中，A公司通过合同约定，能保证租赁期满汽车的价值不低于8万元，则这个8万元，我们称之为担保余值;反之，原本按照经验预估的租赁期满汽车剩余价值应该为10万，那10万与8万之间的差额，我们称之为未担保余值，即此处的未担保余值为2万元。
二、租赁内含利率怎么计算?
沿用上述例子，我们设该租赁合同的租赁内含利率为i，则i能使得以下等式成立：
50*(P/A,i,4)+2*(P/F,i,4)=180+1
使用插值法，可得i≈4.5125367%
三、为什么要优先使用租赁内含利率?
我们上面已经说到，租赁内含利率实际上也可以理解为出租人的内含报酬率。由于新准则认为租赁这些业务含有融资成分(符合短期和低价值豁免条件的除外)。因此对于租赁双方，租赁合同可以类比融资合同，在此前提下，出租人作为资产投出方，会要求一定的回报率，该回报率实际上就是租赁内含利率。
同时我们说，对于承租人来说，需要承担一定的资本成本，理论上来说，出租人的回报率与承租人承担的资本成本是相同的。
即，租赁内含利率是反应该项租赁合同回报率(或资本成本)最准确的数据，所以说会要求承租人首先使用租赁内含利率作为折现率来计算租赁付款额。
四、为什么实务中，承租人几乎都是使用增量借款利率，而不是租赁内含利率?
那么问题又来了，既然说租赁内含利率能最准确反映租赁合同的折现率，那为什么实务中，大多数承租人都是用增量借款利率?
这主要是因为，租赁内含利率是出租人的内含报酬率，某种程度上来说，是反应出租人资金使用情况的一种数据，除非租赁双方关系密切，否则承租人是无法轻易获取的。
所以准则才允许承租人退而求其次，使用承租人增量借款利率作为折现率。此处的增量借款利率是指承租人在类似经济环境下，为获取与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金需支付的利率。
仍然沿用上述例子，假设租赁开始日，承租人评估预计应当承担的担保余值为2万元，即承租人B公司评估认为，租赁期满时该辆汽车的价值只有6万元了，那B公司就还得补上2万元。
那么租赁开始日，承租人B公司采用租赁内含利率计算的使用权资产入账价值应为181万元(自行去计算)。
而增量借款利率就是，以B公司在租赁开始日的资本结构，向银行或其他金融机构借入181万元4年期的借款，银行愿意给到的借款利率是多少。比如此时银行评估了B公司的偿债能力，愿意以4.6%的年利率借给B公司181万元，那么此时的增量借款利率就是4.6%。
增量借款利率反应的也是承租人的资本成本，但并不是对应该项租赁合同的，因此适用性是会差一些。
题外话：实际上，很多企业在处理租赁合同的时候，选择的折现率既不是租赁内含利率，也不是增量借款利率，而是直接使用本公司现有的平均借款利率，甚至直接使用当前的LPR，这种做法其实是不太准确的，毕竟现有的借款利率并不能反应增量借款的资本成本，通常随着资产负债率的提高，融资的资本成本也会相应提高。