房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点，由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大。那么开发间接费用包括哪些？

“开发间接费”像一个可以包罗万象的收纳箱，貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收但作为开发成本的明细科目，由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策，因此一般也就成为税务机关关注的重点

01什么是开发间接费

开发间接费：是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出

主要包括：

管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等

在实操中经常会与管理费用相混，也有的企业按项目部发生的管理费用计入开发间接费，公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准来划分，但总的来说并不算十分严谨！

02开发间接费与销管财三费的区别

关于开发间接费与销售费用、管理费用、财务费用等的区别，总结概括下主要包括以下几点

（1）“开发间接费用”属于 “成本”，并在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加计扣除

（2）“销售费用、管理费用、财务费用”属于 “费用”，在费用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加计扣除

（3）“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过总成本的5%以内计算扣除

（4）“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除

但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

03关于开发间接费与管理费的误区

对于两者的误区主要来自于划分依据以及列支归集科目上开发间接费固然可以在土地增值税抵扣中享有20%的加计扣除但是在所得税预缴方面并不占优势，管理费用属于即期费用，可以降低当期所得税的预缴金额所以对于开发间接费与管理费的误区主要存在以下两个方面

一、为土增加计扣除，不加区分的计入开发间接费中

在很多项目中，实操中存在不少项目人员，为了享受更多加计扣除的优惠，将开发间接费与管理费不加区分的全部计入开发间接费科目中享受加计扣除的优惠政策，认为对最终的项目清算有利，人为有意地将费用更多的计入开发间接费，即将费用转移到成本中去

如果能够将开发间接费与管理费通过合理的方式区分，且尽量列支和归集到开发间接费中固然是不错的税筹手段但是不如不加区分的操作，也同样会被税务局认定为不合理

二、为减少当期所得税的预缴金额，不加区分的均计入管理费用中

由于地产企业在预收阶段，需要根据预计毛利率预缴企业所得税，但由于企业当期的费用金额较小企业又不愿意按规定的可以扣除的费用预缴企业所得税，随意的将应计入开发间接费的费用计入管理费用中去

这点跟误区一是两个极端，所犯的问题都是为了达到某种目标，对开发间接费和管理费不加区分而在实操层面中并不可行！其实，以上操作误区，都存在涉税风险，而问题的关键还是在于将开发间接费与管理费用加以区分，提供合理的划分依据。